Murks in der Wohnungsbaupolitik

Leerstand besser nutzen

Der Bau von Wohnungen hinkt in Deutschland weit hinter den politischen Wunschvorstellungen her. So verkündete die Ampelregierung lautstark, man wolle pro Jahr 400 000 neue Wohnungen realisieren, doch 2023 waren es lediglich 270 000. Der Trend zeigt dazuhin weiter nach unten, denn die Baugenehmigungen haben im Februar 2024 laut Statistischem Bundesamt gegenüber dem Vorjahresmonat um über 18 % abgenommen, gegenüber Februar 2022 beträgt der Rückgang sogar 35 %. Wirklich neu ist diese Entwicklung allerdings nicht, denn bereits 2018 hatte die damalige CDU-Bundeskanzlerin Angela Merkel zu einem Wohnungsgipfel geladen und verkündete „Schnelligkeit ist eines der zentralen Themen“, und dann landete das Thema in verschiedenen Arbeitskreisen. Mit dabei war der heutige SPD-Kanzler Olaf Scholz als Finanzminister und betonte laut FAZ „Wir brauchen viel mehr bezahlbare Wohnungen“. Da hatte er recht, doch so richtig in die Puschen gekommen ist die Politik weder beim Wohnungsbau noch bei einer innovativen Regionalpolitik, und dies trotz millionenfache Zuzugs. Zu wenig diskutiert wurde der Gegensatz zwischen der angepeilten Reduzierung des Flächenverbrauchs und den von Scholz propagierten neuen Stadtteilen – man könnte auch sagen Trabantenstädten. Um die Baupreise einzudämmen, kommen aus der Wissenschaft Vorschläge, man möge auf Gästetoilette, Keller oder Tiefgaragen verzichten, wobei ganz vergessen wird, dass die Menschen auch ihr Lastenrad irgendwo abstellen müssen, wenn ihnen schon das Auto missgönnt wird. Statt ins eigene Bad könne man auch – wie in Japan – in ein Waschhaus gehen oder zum nächsten Imbiss, anstatt in die eigene Küche. Gleichzeitig wird nicht nur vom Ex-Grünen Oberbürgermeister Boris Palmer eine Baupflicht für Baulücken gefordert, während Klimaforscher mehr Bäume und Überschwemmungsflächen in den ‚Schwammstädten‘ als notwendig ansehen. Die Präsidentin der Bundesarchitektenkammer, Andrea Gebhard, liebäugelt in einem Interview mit der Stuttgarter Zeitung damit, den „Neubau von Einfamilienhäusern zu verbieten“. Geht’s mit einer flotten Rolle rückwärts in die Wohnmaschine von Le Corbusier, eine Trabantenstadt nach dem Geschmack von Bundeskanzler Scholz oder gleich in die DDR-Plattenbauten?

Innovative Regionalpolitik statt neuer Trabantenstädte

Zu beneiden sind Politiker in einer solchen Gemengelage nicht, denn einen einfachen Weg aus der Wohnungskrise gibt es nicht. Wer allerdings glaubt, man könne Wohnungen wieder erschwinglicher machen, indem man die Gästetoilette streicht – wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) – den Keller oder Tiefgaragenplätze weglässt, der bringt die Diskussion nicht wirklich weiter. Bei unserer fünfköpfigen Familie waren wir durchaus froh, ein Ausweichörtchen zu besitzen, und im Keller stapelt sich nicht nur Sperrmüll, wie so mancher Wissenschaftler zu meinen scheint, sondern Nahrungsmittelvorräte, die das Bundesamt für Zivilschutz empfiehlt. Sportgeräte finden ebenfalls in Wohnungen, die von der Fläche her kleiner werden sollen, so ein weiterer Ratschlag, keinen Platz. Wer auf Garagen für Fahrzeuge verzichtet, der nimmt Familien auch den Platz für Fahrräder bzw. für ein Lastenrad. Sinnvoller scheint der Hinweis zu sein, man könne in Deutschland die Mehrwertsteuer auf Leistungen für Neubauten senken oder es wäre konsequent „den Neubau von der Grunderwerbsteuer auszunehmen. Genau dies ist die Lösung, die die Niederlande und auch Belgien gewählt haben“, so das IW in der Studie ‚Optionen für bezahlbaren Neubau‘, die im Januar 2024 veröffentlicht wurde. Bei den klammen Haushältern im Bund, den Ländern oder den Kommunen allerdings wird jede Art von Steuernachlass auf wenig Gegenliebe treffen.

“Für ganz Deutschland kann man sagen: Wir brauchen wahrscheinlich 20 neue Stadtteile in den meist gefragten Städten und Regionen – so wie in den 70er Jahren”, unterstrich Bundeskanzler Scholz gegenüber der Heilbronner Stimme. Nicht nur ich frage mich, wie diese Forderung zum Ziel der Bundesregierung passt, den Flächenverbrauch längerfristig auf Null zu bringen: „In der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie hat sich die Ampel-Bundesregierung zum Ziel gesetzt, den täglichen Zuwachs an Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland von heute rund 52 Hektar pro Tag bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag zu reduzieren, um bis zum Jahr 2050 einen Flächenverbrauch von netto Null im Sinne einer Flächenkreislaufwirtschaft zu erreichen“, so das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und Verbraucherschutz. Wenn seit 2015 Millionen Flüchtlinge nach Deutschland gekommen sind, dann verschärft dies natürlich die Wohnungsnot. Viel zu wenig beachtet wird in der Gesamtschau, dass in unterschiedlichen deutschen Regionen – und nicht nur in den sogenannten neuen Bundesländern – zahlreiche Wohnungen dauerhaft leer stehen. Hier fehlt es an einer innovativen Regionalpolitik, die zusätzliche wirtschaftliche Schwerpunkte schafft, um Menschen davon abzuhalten, in die prosperierenden Zentren zu ziehen. Das Schließen der letzten Baulücke im Sinne des Tübinger Oberbürgermeisters Boris Palmer oder der Bau von Trabantensiedlungen auf der grünen Wiese, die Bundeskanzler Scholz vorschlägt, können das Grundproblem der Wohnungsnot nicht lösen, zumindest nicht ohne gravierende Umweltschäden. Auf zentrale Aspekte einer zukunftsorientierten Regionalpolitik bin ich bereits mehrfach in meinem Blog eingegangen, so z. B. in ‚Ein dickes Geldsäckel löst die Wohnungsnot nicht. Nur eine innovative Regionalpolitik wird helfen‘. Dies gilt um so mehr, wenn die Kassen immer leerer sind und die Steuerlast Unternehmen ins Ausland abwandern lässt.

Leerstand beleben

Fährt man durch unser Land und spaziert durch unsere Städte oder Dörfer, dann stechen bundesweit Gebäude ins Auge, die einer Nachnutzung harren. Dies gilt für ehemalige Industrie- und Gewerbeanlagen ebenso wie für ungenutzte Sanatorien, Kliniken, Hotels oder Gasthöfe und Wohngebäude, Läden in Innenstädten bzw. Büros – dank des Trends zum Homeoffice. Solche traurig vor sich hin rottenden Immobilien finden sich im Übrigen auch am Rande besonders begehrter Regionen, nicht selten gehören sie ausländischen Einzelpersonen oder Firmen, die das Interesse verloren zu haben scheinen. Für mich ist es mehr als verwunderlich, ja unverzeihlich, dass die Politik nicht eingreift, um die brachliegenden Gebäude zu entwickeln. In einem Blog-Beitrag bin ich auf diesen Aspekt eingegangen: ‚Mehr Einfallsreichtum bei der Flächennutzung. Vorgenutzte Areale innovativ mit Leben füllen‘. Es kann nicht sein, dass Wiesen oder Felder unter Beton und Asphalt verschwinden, obwohl gewissermaßen nebenan Objekte ungenutzt sind. Sicherlich war es aus damaliger Sicht nach der Wiedervereinigung richtig, absehbar ungenutzte Plattenbauten in den neuen Bundesländern abzureißen, doch wenig Verständnis habe ich dafür, dass dies noch immer geschieht und mit Steuergeldern bezuschusst wird. Ca. 400 000 Wohnungen wurden in den neuen Bundesländern abgerissen, aber trotz der Abwanderung natürlich auch neue Wohnungen gebaut. Michael Höfling greift in ‚Die Welt‘ zurecht die Frage auf, warum ungenutzte Wohnanlagen in den östlichen Regionen Deutschlands nicht besser für die Unterbringung von Flüchtlingen genutzt werden: „Doch die Diskrepanz zwischen den Bundesländern bei der Flüchtlingsunterbringung – hier Hotelanmietungen und Zeltstädte, da Wohnungsabriss – ist unter volkswirtschaftlichen Aspekten kaum mehr vermittelbar. Und ein festes Dach über dem Kopf ist für jemanden, der vor Krieg und Verfolgung geflohen ist, sicher immer noch besser als ein Leben im Zelt auf dem ehemaligen Flugplatz Tegel, praktisch ohne Aussicht auf eine Wohnung.“

Mir geht es nicht nur um eine bessere Unterbringung von Flüchtlingen, sondern um die Belebung von Leerstand! Regionale Ungleichgewichte müssen verringert werden, dann finden sich genügend Mitbürger, die ihren Lebensmittelpunkt in bisher wirtschaftlich schwächeren Regionen finden. Rund um wenige Siedlungszentren die letzte Streuobstwiese zu bebauen, bringt langfristig keine Lösung! Dies zeigt sich auch in Esslingen am Neckar, wo ich unter dem Titel ‚Frischluft ade, bauen tut weh‘ über den Verlust einer weiteren Streuobstwiese berichtet habe. Bereits die Grundstückspreise in Ballungszentren machen deutlich, dass es günstige Wohnungen für Mieter kaum geben kann, es sei denn, die öffentliche Hand erhöht die Zuschüsse und belastet damit die Steuerzahler erneut. Preise für Eigentums- oder Mietwohnungen werden gleichzeitig durch Leitlinien wie im Gebäudeenergiegesetz (GEG) erhöht, wenn energetische Vorgaben zum Hausbau, zur Sanierung, zur Dämmung oder den eingesetzten Heizsystemen gemacht werden. Diese überwiegend sinnvollen gesetzlichen Standards sind wichtig, wenn wir den Klimawandel zumindest abbremsen oder gar stoppen wollen. Kein Politiker sollte sich dann jedoch wundern, wenn es – trotz Zuschüssen – für viele Menschen unerschwinglich wird, in manchen Regionen Eigentum zu erwerben oder eine Mietwohnung zu bezahlen. Trotz des Wegfalls der Mehrwertsteuer auf PV-Anlagen kamen bei uns auf einer Doppelhaushälfte inklusive Speicher mehr als 30 000 Euro zusammen. Und wenn man dann noch an die Formularflut denkt, an den Ärger, den man sich     z. B. mit einem SENEC-Speicher ins Haus holt, dann dürfen sich politische Entscheider nicht wundern, wenn ihre Floskeln in Sonntagsreden zunehmend auf weniger fruchtbaren Boden fallen.

Ab ins Wannenbad

Wandel gehört zum Leben, dies wissen wir alle, doch habe ich in Deutschland den Eindruck, dass abwegige Ideen sehr schnell mediale Aufnahme finden. Da titelt Felix Lill in der Stuttgarter Zeitung ‚Im Kleinformat zum Wohnglück‘ und schon ist die Küche im Grunde überflüssig, denn man könne ja wie in Japan am nächsten Imbiss futtern, und statt unter die eigene Dusche geht’s ins Waschhaus. Solche Vorschläge zur Reduzierung der Wohnfläche kommen u. a. von Florian Liedtke, wissenschaftlicher Mitarbeiter am ‚Institute for Sustainable Urbanism‘ der Technischen Universität Braunschweig. Ganz ehrlich: Es mag Bewohnern japanischer Städte gefallen, doch für mich ist es ein historischer Fortschritt, wenn man in der eigenen Wohnung duschen kann, und auch seinen Kindern Hygienemaßnahmen nahebringen kann. Der nächste Imbiss war ebenfalls noch nie mein bevorzugtes Ziel, denn auch die Vermittlung von Esskultur ist kein unwesentliches Sozialisationsziel.  Wie wichtig für den sozialen und hygienischen Fortschritt in Europa sauberes Wasser war, das wurde bei einem Besuch der Arbeitersiedlung ‚Le Familistère‘  im Nordosten Frankreichs erneut deutlich, wo der Unternehmer und Sozialreformer Jean-Baptiste André Godin im 19. Jahrhundert in den Wohnungen für seine Arbeiter eine gute Wasserversorgung einrichtete. Und ja, ein Bad konnte nur in einem eigenständigen Gebäude genommen werden, in dem sogar ein Schwimmbecken Platz gefunden hatte. Betrieben wurden die Badeanlagen im Übrigen mit heißem Wasser, das ‚nebenbei‘ in der Gießerei erzeugt werden konnte. Bei so manchem irrwitzigen Vorschlag habe ich dieser Tage Zweifel daran, dass historische Kenntnisse in ausreichendem Maße vorhanden sind. Wenn wir alle in der Steinzeithöhle zusammenkuscheln, dann sparen wir noch mehr Platz, aber dahin möchte ich nicht zurück und auch nicht in sozialistische Wohnmaschinen à la DDR. Neuen Wohnraum schaffen auch keine Verstaatlichungsfantasien, die gerne in Berlin hochkochen.

Wir müssen sorgsam mit Flächen umgehen, dies ist keine Frage, denn sie lassen sich nicht vermehren. Dies gilt in besonderer Weise für unbebautes Gelände, denn Wiesen, Weiden und Felder, Forste, Wälder und Moore, aber auch Seen, Tümpel, Weiher und Flüsse haben eine zentrale Bedeutung für die Ökologie. Ich halte deswegen eine deutliche Reduzierung des Flächenverbrauchs für unerlässlich, doch würde ich mir wünschen, dass Politiker nicht nur darüber reden, sondern in ihrem eigenen Umfeld beginnen: Dann passt eine Verdopplung des Bundeskanzleramts nicht in unsere Tage, und dies gilt auch für das Museum der Moderne in Berlin. Häufiger als bisher muss auf die Umnutzung von Gebäuden statt auf deren Abriss und einen Neubau gesetzt werden, denn es geht nicht nur um die versiegelten Quadratmeter, sondern in gleicher Weise um die für das Bauen benötigten Materialien und den bei ihrer Produktion verursachten CO²-Ausstoß – man denke nur an Zement! Ein Musterbeispiel der negativen Art habe ich in meinem Blog aufgegriffen: ‚Landratsamt Esslingen: Abriss statt Sanierung. Würden Sie Ihr Haus nach 44 Jahren abreißen?‘ Wenn in Deutschland vorhandene Baulichkeiten und überbaute Flächen besser genutzt würden, dann hätten wir mehr – vermutlich ausreichenden – Wohnraum, ohne den Flächenfraß zu füttern.

Wer das wohnungspolitische Heil in Trabantenstädten und Plattenbauten sucht, der steuert in eine Sackgasse. Da mag die Ablehnung von Einfamilien- oder Doppelhäusern zum Schutz der Natur positiv klingen, doch diese Beschränkung wird weder den Flächenverbrauch stoppen noch ausreichenden Wohnraum schaffen. Wer sich mal das Umfeld so mancher vielstöckiger Wohnsiedlung angeschaut hat, der wird häufig feststellen, dass soziale Konflikte gleich mit in die Welt gesetzt wurden und dass für die Natur kein Raum gesichert wurde – zumindest nicht mehr als in naturnahen Gärten bei vernünftig dimensionierten Doppel- oder Mehrfamilienhäusern. Die zentrale Aufgabe ist es, durch eine sachgerechte Regionalpolitik vorhandene Ressourcen – leerstehende Gebäude und vorgenutzte Flächen – wieder mit Leben zu erfüllen. Dies nimmt den Druck von einzelnen Städten, die durch Zuzug überlaufen, und gibt abgehängten Regionen eine neue Chance.

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Wenn Efeu in der Gästetoilette wachsen sollte, dann wird dieses stille Örtchen wohl nicht benötigt. Aber gerade in größeren Familien macht ein weiteres WC durchaus Sinn, auch wenn Autoren des IW die Gästetoilette einsparen wollen, um Wohnungspreise zu senken. (Bild: Ulsamer)