Schlüsselimmobilien müssen notfalls enteignet werden
In deutschen Landen stechen immer wieder leerstehende Gebäudekomplexe unangenehm ins Auge. Da steht dann zwar ein Schild ‚Eltern haften für ihre Kinder‘ am Bauzaun, doch Eigentümer scheinen nicht für die Verwahrlosung ihrer Immobilien zur Verantwortung gezogen zu werden. Ganz im Gegenteil: Wer es besonders schlau anfängt, der lässt das unter Denkmalschutz stehende Gebäude so lange vergammeln, bis er vor Gericht bescheinigt bekommt, jetzt sei es nicht mehr zu sanieren und könne abgerissen werden. Dies droht den Resten des 1902 eröffneten ‚Kurhaus Hotel Fürstenhof’ im thüringischen Eisenach. Die Grundsubstanz geht auf die Bornemannsche Villa zurück, die 1858 erbaut wurde. 1996 wurde das Hotel geschlossen, und jetzt ist eine Ruine übriggeblieben. 2004 wurde der Denkmalschutz wegen des Zustands des Ex-Hotels aufgehoben. So steht das Hotel jetzt mit eingefallenem Dach über der Stadt, und die Investoren, die das Bauwerk 2006 bei einer Zwangsversteigerung ergatterten, sehen sich näher an ihrem Ziel, den Abriss durchzuziehen und Stadtvillen oder altersgerechte Wohnungen zu errichten. Die Stadtverwaltung will den Abriss verhindern, hatte jedoch zur rechten Zeit auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Gänzlich in Vergessenheit geraten zu sein scheint, dass im Grundgesetz „Eigentum verpflichtet“ steht!
Von Schierke aus, heute ein Ortsteil von Wernigerode im Harz, kann man mit der Dampfeisenbahn auf den Brocken fahren, der allerdings nur rd. 60 Tage im Jahr aus dem Nebel herausschaut. Schierke galt nach seinem Anschluss an die Brockenbahn als das ‚St. Moritz des Nordens‘. So hob es sich deutlich von den Nachbarorten Elend und Sorge ab. In der DDR-Zeit kamen statt erlauchter Häupter die ‚Helden der Arbeit‘ ins Dorf. Aus dem ‚Kurhotel Barenberger Hof‘ wurde unter Regie des Freien Deutschen Gewerkschaftsbunds (FDGB) das ‚Erholungsheim Hermann Duncker‘ – benannt nach dem gleichnamigen KPD-Funktionär und späteren Rektor der FDGB-Hochschule in Berlin. Mit der Wende blieben die Gäste aus, der Zerfall setze ein, und einer Investorengruppe aus Berlin ging wohl das Geld aus. Gegenüber steht das ‚Goethehaus‘, dessen Besitzer Sanierungsversuche aufgegeben zu haben scheint. (Bild: Ulsamer)
Zerfall stoppen
Zurecht wird der Flächenfraß, die Versiegelung von Wiesen und Äckern, beklagt. Allerdings werden die in ganz Deutschland leerstehenden Gebäudekomplexe von der Politik zu zögerlich ins Visier genommen. So hat sich ein doppelgesichtiges Umweltmonster entwickelt, das Flächenfraß und Verwahrlosung von Immobilien in sich vereinigt. Immer wieder greifen Investoren ohne klare Strategie oder ausreichende Finanzmittel bei Schlüsselimmobilien zu, doch dann geschieht nichts, worauf ich bereits mehrfach in meinem Blog eingegangen bin, so z. B. in ‚Mehr Einfallsreichtum bei der Flächennutzung. Vorgenutzte Areale innovativ mit Leben füllen‘. Gebäude verwahrlosen – und Kommunen, Länder und der Bund sehen zu. Mag es eine ehemalige Kurklinik mit 300 Betten in der Schwarzwaldgemeinde Bad Rippoldsau-Schapbach sein, eine frühere Papierfabrik im Landkreis Regensburg oder Industriegebäude im Vogtland, es mangelt an Visionen in der Politik, und in kleineren Kommunen ganz simpel an den personellen und finanziellen Ressourcen, um selbst bei der Revitalisierung der Immobilien aktiv zu werden. Wer bei Reisen oder Wanderungen die ‚vernagelten‘ Hotels und Gasthöfe – z. B. an der Schwarzwaldhochstraße – zählt, der hatte schon vor der Coronapandemie viel zu tun.
Das Hotel Alexanderschanze an der Schwarzwaldhochstraße – oder das, was davon übriggeblieben ist – wurde vom Land Baden-Württemberg 2015 erworben. So richtig in die Gänge kam eine angedachte Nutzung als Rangerstation für den Nationalpark Schwarzwald bisher dagegen nicht. Vermutlich sind alle Finanzmittel in das Nationalparkzentrum Ruhestein geflossen, wo reichlich umbauter Raum entstanden ist. (Bild: Ulsamer)
Das Phänomen, dass einstige Spitzenimmobilien, die in die falschen Hände gerieten, zerfallen oder ungenutzt in eine traurige Zukunft blicken, betrifft neue und alte Bundesländer gleichermaßen. Wenn Kommunen und Regionen wirtschaftlich kränkeln, dann fehlt es an innovativen Ideen oder ganz einfach an Einwohnern, um neue Dynamik in alte Häuser zu bringen. Das sächsische Görlitz oder Goslar in Niedersachsen und Idar-Oberstein in Rheinland-Pfalz, um nur diese drei Städte exemplarisch zu nennen, haben im Grunde zu viel Raum für zu wenige Bürger. Längst hätten Bund und Länder eine zielgerichtete Regionalpolitik formulieren und umsetzen müssen, die ergänzende wirtschaftliche Kristallisationspunkte in Gebieten schafft, die ökonomisch zurückgefallen sind. Während in wirtschaftlich erfolgreichen Ballungszentren wie München, Frankfurt oder Stuttgart die letzte Freifläche versiegelt wird, um Wohnraum zu schaffen oder Gewerbe anzusiedeln, verfallen andernorts Fabrikanlagen und Wohnquartiere. Flächenfraß und Zerfall werden so zu einem Dauerproblem.
Aus dieser Ex-Kurklinik, die bereits vor einem Jahrzehnt die Türen schloss, wollte ein chinesischer Investor ein 5-Sterne-Hotel machen. Doch das 300-Betten-Ensemble vergammelt weiter in der Schwarzwaldgemeinde Bad Rippoldsau-Schapbach. Chinesische Investoren sind kein Allheilmittel, was sich gleich zweimal beim Flughafen Hahn im Hunsrück gezeigt hat. Mehr dazu in meinem Blog-Beitrag: ‚Flughafen Hahn: Malu Dreyer und die Freier aus China. Die rheinland-pfälzische Landesregierung hat sich zweimal verzockt‘. Es ist an der Zeit, dass sich die Politik den leerstehenden Schlüsselimmobilien annimmt. Kleinere Gemeinden können solche Gebäudekomplexe nicht aus eigenen Kräften beleben, selbst wenn das Objekt wieder auf den Markt kommt. Bad Rippoldsau-Schapbach würde eine Belebung guttun, denn die Einwohnerzahl ging von 2531 im Jahr 1981 auf 2045 Mitte 2021 zurück. (Bild: Ulsamer)
Innovative Regionalpolitik
Es ist an der Zeit, dass in- und ausländische Immobilienbesitzer mit Investitionsruinen deutlicher an unser Grundgesetz erinnert werden: „Eigentum verpflichtet“ heißt es dort in Artikel 14. Und: „Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Wer seinen Besitz – sei es ein früheres Hotel, eine Kurklinik, eine Fabrik oder eine Villa – über ein Jahrzehnt oder länger verrotten lässt, der handelt ganz gewiss nicht zum Wohle der Allgemeinheit und muss enteignet werden. Dies sage ich als überzeugter Vertreter einer sozialen und ökologischen Marktwirtschaft. Wer sich nicht an die Spielregeln hält, der bekommt die rote Karte und fliegt vom Platz! Ich halte es für einen Skandal, dass in einem Land, in dem jede Dachgaube genehmigungspflichtig ist, ganze Gebäudekomplexe verlottern, ohne dass konsequent eingeschritten würde. Vielleicht sind Kommunen oft zögerlich unterwegs, da auch öffentliche Gebäude teilweise kaum saniert vor sich hindämmern. Nicht selten lasten auf Flächen und Gebäuden durch vorhergehende zweifelhafte Immobiliengeschäfte so hohe Schulden, dass die Übernahme selbst historisch interessanter Orte durch Städte und Gemeinden scheitert. Ein Beispiel ist die frühere Horchstation auf dem Berliner Teufelsberg. Eine Lösung für diese finanzielle Seite ist nicht leicht, doch muss sie gefunden werden, wenn neuer Schwung in zerfallende Baukomplexe gebracht werden soll.
Dem rheinland-pfälzischen Idar-Oberstein sind die Bewohner abhandengekommen, und dies sieht man mehr als deutlich in den innerstädtischen Einkaufszonen. Ende 2021 betrug die Einwohnerzahl 28 423, damit liegt sie um fast 5 000 Personen unter 2001. 1960 bzw. 1970 brachte es Idar-Oberstein noch auf 39 000 Bürger. Zwar stechen in der Stadt zahlreiche Schilder mit Hinweisen auf Edelsteinschleifereien ins Auge, doch als die eigenen Vorkommen erschöpft waren, reduzierte sich auch die Zahl der tausenden von Beschäftigten. Mag die Stadt vielleicht ein wichtiges Handelszentrum sein, die benötigte Mitarbeiterzahl ist natürlich überschaubar. Ohne eine übergreifende Regionalpolitik mit neuen Initiativen werden sich Städte wie Idar-Oberstein nicht dauerhaft aus der Talsohle herausarbeiten können. In der Ladenpassage im Nahe-Haus sind die Lichter ausgegangen, wenn man von einem Spielcasino im Keller mal absieht. (Bild: Ulsamer)
Eingebettet werden muss diese härtere Vorgehensweise gegen fragwürdige Immobilienbesitzer durch eine innovative Regionalpolitik, die gerade auch kleinere oder finanzschwache Kommunen bei der Revitalisierung leerstehender Flächen und Gebäude unterstützt. So können neue wirtschaftliche oder technologische Schwerpunkte geschaffen werden. Warum nicht Wohnen und Arbeiten in einer eher abgelegenen Kurklinik oder einem Hotel zusammenführen und dort Start-ups zu einer Clusterbildung anregen? Es wird nicht ohne Finanzmittel und personellen Einsatz von Landes- und Bundeseinrichtungen gehen, um solche Initiativen zu starten und später wieder in andere Hände zu übergeben. Es ist höchste Zeit für ein Umdenken, denn leerstehende Wohn- und Gewerbeanlagen einerseits und das Zubetonieren von Grünflächen andererseits, passen nicht in eine Zeit, in der Nachhaltigkeit und Ökologie das Handeln bestimmen müssen. Völlig absurd ist es, wenn Bauwerke hinter Bauzäunen verfallen und ganz in der Nähe neue Baugebiete ausgewiesen werden.
Da hängt es wieder, das gelbe Schild: „Betreten des Grundstücks verboten! Eltern haften für ihre Kinder!“. Alternativ wird auch gerne verwandt: „Betreten der Baustelle verboten!“ – natürlich wieder mit dem Warnhinweis an die Eltern. Ablenken sollen diese Schilder im Grunde davon, dass die Besitzer der vor sich hin bröselnden Immobilien ihre eigenen Pflichten vernachlässigt haben. „Eigentum verpflichtet“, heißt es zurecht im Grundgesetz, doch davon wollen manche Investoren nichts hören. Bauwerke zerfallen – wie hier das frühere Erholungsheim Hermann Duncker im Harz – und Staat und Gesellschaft schauen zu. So kann das nicht weitergehen, und dies schreibe ich als überzeugter Vertreter der sozialen und ökologischen Marktwirtschaft. Schilder der Schande mit Angaben zum Besitzer der Immobilie, dem Tag des Erwerbs und den ursprünglichen Plänen sollten die Bürgerschaft informieren. Wenn dieser gesellschaftliche Druck nichts bewirkt, dann wäre es an der Zeit, dass Immobilien enteignet werden, wenn sie über Jahre, ja Jahrzehnte vernachlässigt werden. Ziel ist es nicht, Gebäude dauerhaft im öffentlichen Besitz zu behalten, sondern den Weg freizumachen für eine neue privatwirtschaftliche Nutzung. Allerdings muss auch ein kritischeres Auge auf Investoren geworfen werden, die manchmal viel versprechen und nichts halten. (Bild: Ulsamer)
Schilder der Schande!
Statt ‚Eltern haften für ihre Kinder‘ sollte es an verrottenden Gebäuden heißen ‚Der Besitzer haftet für seine Immobilie‘. Und wer die gesellschaftlichen Anforderungen im Sinne des Grundgesetzes nicht erfüllt, der muss mehr Härte spüren. Dazu sollte es auch gehören, dass die Besitzer auf einer Infotafel – natürlich auf öffentlichem Grund – genannt werden und der Zeitpunkt, zu dem sie das Objekt übernommen haben, sowie die ursprüngliche Planung. Schilder der Schande würden zu mehr Transparenz beitragen! So mancher Immobilienbesitzer mit regionalen Bezügen würde dann zurecht sozialen Druck spüren, der ihn vielleicht auf den Weg der Tugend zurückbringt. Die freiwillige Abgabe des nicht genutzten Komplexes könnte daraus resultieren. Nicht selten – z. B. bei früheren Hotels an der Schwarzwaldhochstraße – leben die Besitzer in Russland oder Aserbaidschan, da wird die Hinweistafel kaum an das längst vergessene Gebäude erinnern. Wer nach einer angemessenen Frist Immobilien nicht nutzt und diese verwahrlosen lässt, der muss enteignet werden, wobei natürlich dem Grundgesetz folgend gilt: „Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig.“ Ich wundere mich sehr, dass in Berlin und anderswo auf der Linken Enteignungsfantasien unter Bezug auf große Wohnungsbaugesellschaften gehegt und gepflegt werden, dass aber viel zu selten den kleinen Missständen bei verrottenden Gebäuden entgegengetreten wird. Eine härtere Gangart gegenüber zweifelhaften Immobilienbesitzern, die ihr Eigentum ganz bewusst vergammeln lassen, ist sicherlich auch im Interesse der weit überwiegenden Mehrheit von Haus- und Grundbesitzern, die mit einzelnen schrägen Vögeln nichts zu tun haben möchten.
Das ehemalige Hotel Fürstenhof in Eisenach ist ein Musterbeispiel dafür, wie es bei historisch interessanten Bauwerken nicht laufen sollte. Lange war der Weg bis zur heutigen Ruine: Sommerhaus des Fleischermeisters Samuel Liebetrau, weiterentwickelt zur Villa des Bergbauunternehmers Johann Georg Bornemann, umgebaut zum 1902 eröffneten ‚Kurhaus Hotel Fürstenhof‘. Bereits damals fasste der Festsaal 1800 Personen. 1932 gründeten hier KPD und SPD die ‚Rote Einheitsfront der Eisenacher Arbeiterschaft‘, und im gleichen Jahr hielt Adolf Hitler eine Wahlkampfrede auf Einladung der NSDAP-Ortsgruppe. Während des Zweiten Weltkriegs diente das Gebäude als Erholungsheim für verwundete Soldaten, nach dem Krieg, den der ‚Fürstenhof‘ unbeschadet überstanden hatte, als Flüchtlingsheim. 1946 warb der kommunistische Politiker Wilhelm Pieck für den Zusammenschluss von KPD und SPD. In den 1950er Jahren hielt es die SED weniger mit dem ‚Fürstenhof‘ und taufte ihn um in ‚Hotel Stadt Eisenach‘ . 1991 kehrte das Hotel zum ursprünglichen Namen zurück, doch bereits 1996 schlossen sich die Türen für immer. Eine lange Geschichte, die nun als städtebaulicher Schandfleck zu enden scheint. So sollte mit keinem Gebäude umgegangen werden, das nicht nur an prominenter Stelle steht, sondern auch viel erlebt hat. (Bild: Ulsamer)
Es ist an der Politik, einen sachgerechten Rahmen dafür zu schaffen, dass zerfallende Gemäuer wieder einer Nutzung zugeführt werden können. Wer ständig über die Versiegelung von Flächen klagt, der muss mehr dafür tun, Industrie- und Gewerbeobjekte, Wohngebäude oder Hotels, Gasthöfe und Kurkliniken mit neuem Leben zu erfüllen. Sie haben ihre alte Nutzung aus vielerlei Gründen verloren, doch sie bieten neue Chancen.
Bis zum vorletzten Leerstand Fachklinik für Orthopädie und Innere Medizin, danach belebten 1500 Flüchtlinge 2015/16 den Gebäudekomplex der früheren Rehberg-Klinik bei Sankt Andreasberg im Harz. Dieser Ortsteil von Braunlage hat selbst nur noch 1600 Einwohner, 1961 waren es zum Vergleich über 4000. Nun steht das umfängliche Anwesen wieder leer, wenn man von einem Zerberus absieht, der jeden verjagt, der sich nähert. So konnte ich nicht einmal die Frage aufwerfen, wie denn der hinter der Ex-Klinik gelegene kleine Friedhof zu erreichen sei, auf dem Opfer des Zweiten Weltkriegs – Soldaten und eine Krankenschwester – liegen. Sie waren in der Rehberg-Klinik, die als Lazarett diente, verstorben. Gedenkorte sollten auch bei unterschiedlichen Besitzern zumindest zugänglich bleiben. Einen zweiten Blick ‘wage’ ich von der öffentlichen Straße aus, die von Sankt Andreasberg nach Braunlage führt. Da bremst ein Auto und der Fahrer versucht ebenfalls, mich zu vertreiben: ‚Sie dürfen kein Foto machen!‘. Meine Aufklärungsversuche haben hier etwas mehr Erfolg: Ich stehe auf einer öffentlichen Straße und darf sehr wohl ein Gebäude aufnehmen. Er gibt sich auf Nachfrage als Besitzer aus, wobei ich vom Fahrzeug und dem Auftreten der Person darauf zuletzt gekommen wäre. Nun gut. In den regionalen Medien wurden im Jahresrhythmus Interessenten für die Entwicklung der Rehberg-Klinik vorgestellt, und der Landkreis Goslar erteilte 2018 die Baugenehmigung für ein Rehberg Health Resort, in das ein Hamburger Investor rd. 62 Mio. Euro investieren wollte. Anfang März 2021 schrieb die ‚Goslarsche Zeitung‘: „Baustart des Rehberg-Resorts in diesem Jahr. Wie oft die Harzer Grundstücksentwicklungsgesellschaft (Hage) schon den Baustart für das Rehberg-Resort angekündigt hat, dürfte kaum an einer Hand abzählbar sein, aber diesmal ist Geschäftsführer Kai Bansemir optimistisch, dass es in diesem Jahr funktioniert mit der Grundsteinlegung“. Hoffen wir mal, dass der riesigen Anlage bald neues Leben eingehaucht wird, obwohl im November 2022 nichts von Bauarbeiten zu sehen war. Vom Investor lässt sich noch nicht einmal eine Internetseite finden. Im Grunde kann sich ein Land, das an anderer Stelle zubetoniert wird, derartige Leerstände nicht leisten. (Bild: Ulsamer)
Auch beim leerstehenden Gebäudekomplex der früheren Rehberg-Klinik im Harz fehlt es nicht an Hinweisschildern, wer haftet (natürlich die Eltern für ihre Kinder) und der Zutritt sei verboten. Ich habe größtes Verständnis dafür, dass Eigentümer von Gebäuden und Anlagen diese schützen wollen, doch ich würde mir mehr Offenheit über die Besitzverhältnisse bei Schlüsselimmobilien wünschen. Viel zu häufig sind die Besitzer wohl nicht in der Lage, die Gebäude zeitnah zu entwickeln. Bei der Aufstellung spezieller Bebauungspläne müssen Kommunen konsequenter und kritischer auf die vorgesehenen Immobilienentwickler schauen. (Bild: Ulsamer)
Zum Beitragsbild
Schlüsselimmobilien sollten nicht wie ein Wanderpokal von Hand zu Hand gehen. Kommunen brauchen ein klares Vorkaufsrecht, doch sie müssen dann auch willens und wirtschaftlich in der Lage sein, dieses zu nutzen. Das ist in Eisenach beim ‚Hotel Fürstenhof‘ unterblieben. (Bild: Ulsamer)
3 Antworten auf „Eigentum verpflichtet! Zu nichts?“
Sehr geehrter Herr Dr. Ulsamer,
es ist selbstverständlich ein Ärgernis ansehen zu müsse, wie Häuser zerfallen oder zumindest nicht sinnvoll genutzt werden.
Auch in unserer Gemeinde gibt es solche Objekte. Dem können Gemeinden wenig entgegensetzen, da die finanziellen Mittel für einen rechtzeitigen Erwerb und dann auch zwingend für eine sinnvolle Nutzung, nicht verfügbar sind.
Auch eine Enteignung wird oft nicht möglich sein, da diese nur in Verbindung mit einer Entschädigungszahlung möglich ist.
Die Errichtung eines Prangers halte ich nicht für zulässig und wahrscheinlich ist es auch keine zweckmäßige Maßnahme.
Zurecht weisen Sie auf einen erheblichen Missstand hin, den vermutlich nur die Handelnden beheben können, wenn sie Verantwortungsbewusstsein entwickeln.
In diesem Zusammenhang erinnere ich mich an einen Spruch aus meiner Studienzeit. “Eigentum verpflichtet – zu nichts.”
Mit freundlichen Grüßen aus Immendingen
Gerhard Walter
Schlüsselimmobilien sollten nicht wie ein Wanderpokal von Hand zu Hand gehen. Kommunen brauchen ein klares Vorkaufsrecht, doch sie müssen dann auch willens und wirtschaftlich in der Lage sein, dieses zu nutzen. Das ist in Eisenach beim ‚Hotel Fürstenhof‘ unterblieben. (Bild: Ulsamer)
Sehr geehrter Herr Dr. Ulsamer,
es ist selbstverständlich ein Ärgernis ansehen zu müsse, wie Häuser zerfallen oder zumindest nicht sinnvoll genutzt werden.
Auch in unserer Gemeinde gibt es solche Objekte. Dem können Gemeinden wenig entgegensetzen, da die finanziellen Mittel für einen rechtzeitigen Erwerb und dann auch zwingend für eine sinnvolle Nutzung, nicht verfügbar sind.
Auch eine Enteignung wird oft nicht möglich sein, da diese nur in Verbindung mit einer Entschädigungszahlung möglich ist.
Die Errichtung eines Prangers halte ich nicht für zulässig und wahrscheinlich ist es auch keine zweckmäßige Maßnahme.
Zurecht weisen Sie auf einen erheblichen Missstand hin, den vermutlich nur die Handelnden beheben können, wenn sie Verantwortungsbewusstsein entwickeln.
In diesem Zusammenhang erinnere ich mich an einen Spruch aus meiner Studienzeit. “Eigentum verpflichtet – zu nichts.”
Mit freundlichen Grüßen aus Immendingen
Gerhard Walter